Od 1 stycznia br. przedsiębiorcy wynajmujący nieruchomości będą mogli wybrać opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Dotychczas ryczałtem można było rozliczać tylko tzw. najem prywatny, poza działalnością gospodarczą. Po zmianach opodatkowane ryczałtem wynoszącym 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł mogą być, oprócz przychodów z najmu prywatnego, także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, świaczenie usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) i świadczenie usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1).

Wejście w życie powyższej zmiany powinno zakończyć trwające od wielu lat i kończące się często w sądach spory pomiędzy wynajmującymi a fiskusem. Dotychczas spory te sprowadzały się do tego, czy dany najem (np. kilku mieszkań) to już działalność gospodarcza, czy też jedynie najem prywatny, tj. czynność mieszcząca się w zwykłym zarządzaniu majątkiem prywatnym.

Przypomnijmy, że od 1 stycznia 2019 r. uproszczono zasady wyboru opodatkowania przychodów z tzw. najmu prywatnego. O sposobie opodatkowania przychodów z tego rodzaju najmu (według skali podatkowej lub ryczałtem) podatnik decyduje teraz dokonując pierwszej wpłaty na podatek dochodowy. Ponadto, zlikwidowano obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów w przypadku, gdy wysokość przychodów nie wynika z umowy najmu zawartej w formie pisemnej. Wysokość przychodów ustalana jest obecnie na podstawie dowodów potwierdzających ich otrzymanie, np. przelewu na rachunek wynajmującego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanym dalej podatkiem PIT) wymienia jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Od dochodu z tego źródła przychodów płacimy podatek dochodowy według zasad ogólnych.

Do tego źródła przychodów (czyli z najmu, dzierżawy), zaliczamy również przychody z najmu okazjonalnego lokalu, które są opodatkowane według tych samych zasad, omówionych w dalszej części.

Instytucja najmu okazjonalnego lokalu wprowadzona została ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2010 r. Nr 3, poz. 13).

Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Zawierając umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Czynsz może być płacony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Przychodem jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci nam najemca (dzierżawca) z tytułu najmu (dzierżawy). Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze. Kucja nie jest przychodem w momencie otrzymania, staje sie nim dopiero w momencie zatrzymania na poczet czynszu. Kara umowna jest przychodem jednak nie może być opodatkowana ryczałtem, nalezy ją opodatkować zgodnie z art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych.

Do przychodu nie zaliczamy ponoszonych przez najemcę wydatków (opłat) związanych z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Przychód z tytułu najmu, dzierżawy powstaje, gdy faktycznie otrzymamy lub będą nam postawione do dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne albo wartość otrzymanych świadczeń w naturze.

Nie zapłacimy podatku PIT, jeżeli wynajmujemy pokoje gościnne w budynkach mieszkalnych, położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, pod warunkiem, że liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.

Kiedy przedmiot najmu lub dzierżawy należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z małżonków powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku. 
Od 2018 r. małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, muszą pamiętać o limicie 100 tys. zł, którego przekroczenie zobowiązuje do opodatkowania nadwyżki ponad tę kwotę przychodów z najmu stawką ryczałtu w wysokości 12,5%. Limit ten dotyczy bowiem obojga małżonków.

Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody (przychody) z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków.

Aby podatek PIT mógł rozliczać jeden z małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu uzyskanego całego dochodu (przychodu) z najmu lub dzierżawy.
Oświadczenie to należy złożyć:

• najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku – jeżeli będziemy przychody te opodatkowywać według skali podatkowej,
• do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z najmu lub dzierżawy w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego – jeżeli będziemy przychody opodatkowywać ryczałtem.

Wskazany w oświadczeniu małżonek będzie obowiązany: płacić cały rok podatkowy (kalendarzowy) zaliczki na podatek lub ryczałt (z tytułu najmu lub dzierżawy), oraz złożyć zeznanie roczne i rozliczyć w nim dochody (przychody) z najmu, dzierżawy.

Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie:

• do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód (w przypadku opodatkowania według skali podatkowej),
• do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego (w przypadku opodatkowania ryczałtem), 

małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.

Oświadczenie oraz zawiadomienie, o których mowa powyżej, mogą być podpisane przez jednego z małżonków. Podpisanie oświadczenia lub zawiadomienia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia lub zawiadomienia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.
Jeżeli w wyniku rozwodu lub separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy najmu, dzierżawy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył dotąd obowiązek dokonywania wpłat na podatek, to od tego momentu jest on obowiązany do rozliczania podatku. Jeżeli małżonkowie nie złożą w terminie omawianego oświadczenia – to automatycznie ich dochody (przychody) z najmu, dzierżawy będą podlegały z mocy prawa odrębnemu opodatkowaniu proporcjonalnie u każdego małżonka.

Ryczałt obliczamy samodzielnie i wpłacamy co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - przed upływem terminu określonego na złożenia zeznania. Zaliczki wpłacamy na indywidualny nr rachunku bankowego wg pesel.

Po zakończeniu roku podatkowego składamy zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu (PIT-28) w terminie od 15 lutego do końca lutego roku następującego po roku podatkowym; przy czym zeznanie złożone przed początkiem terminu uznawać się będzie za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym. Zeznanie składamy do nalecznika US własciwego wg miejsca zamieszkania podatnika, nie ma nznaczenia miejsce położenia nieruchomosci.

Nasuwa się pytanie czy opodatkowanie najmu rczałtem sie opłaca. Fakt płacimy podatek w wysokości niższej niz na zasadach ogólnych, ale płacimy go od przychodu, natomiast podatek na zasadch ogólnych płacimy od dochodu.

Koszty jakie możemy uzwględnić to czynsz, opłaty, koszty remontu czy wyposażenia jednak również amortyzację.

Powszechnie uważa się, że opodatkowanie najmu ryczałtem od przychodów jest korzystniejsze niż rozliczenie dochodów według zasad ogólnych. Najmu mieszkań starszych niż 5-letnie może jednak nie opłacać się opodatkowywać ryczałtem. Dzięki zasadom ogólnym i amortyzacji można bowiem w ogóle nie płacić podatku.

Zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy o PIT, podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

• dla budynków (lokali) i budowli  – 10 lat, z wyjątkiem:
  • trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
  • kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m³, domków kempingowych i budynków zastępczych

– dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata.

Warto podkreślić, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. Oznacza to, że może być dłuższy. Warto z tej możliwości skorzystać, bo czasem może okazać, że 10 lat to za mało, żeby zamortyzować wartość nieruchomości i w pełni zaliczyć ją do kosztów podatkowych. W takim przypadku w jedenastym roku pojawiłby się już podatek do zapłacenia. W niektórych przypadkach zasadne będzie zatem wydłużenie okresu amortyzacji. 

Dodajmy, że ww. środki trwałe uznaje się za używane, jeżeli podatnik udowodni, że przed ich nabyciem były wykorzystywane przez podmiot inny niż podatnika co najmniej przez okres 60 miesięcy.

Przepisy podatkowe nie regulują, jakimi dowodami należy udokumentować używanie środka trwałego. Przyjąć zatem należy, że mogą to być wszelkie wiarygodne dowody potwierdzające używanie środka trwałego w określonym czasie. Ciężar udowodnienia takiego stanu rzeczy spoczywa jednak na podatniku.

 

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;
• ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ewa Iwan - podatki.biz

Anna Zalas - Swisspolhand Sp. zo.o.